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WIE SIE (K)EIN ALPTRAUMHAUS BAUEN

Stefan Korf, Fachanwalt für Bau-,Architekten- und Verwaltungsrecht
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Welche Problemfelder begegnen Ihnen in Rechtstreitigkeiten zwischen Bauherr und Architekt am häufigsten?
Von großer Bedeutung ist natürlich die Frage der Baukosten. Neben den Kosten für den Erwerb des Baugrunds und den reinen Baukosten für die Errichtung des Gebäudes sind 10 bis 20 Prozent zusätzliche Kosten für die sogenannten Baunebenkosten zu kalkulieren. Diese fallen beispielsweise für die Grunderwerbssteuer, den Notar, den Makler, den Architekten, die Baugenehmigung sowie die Erfüllung behördlicher Auflagen an.

Häufig erstellt der Architekt für den Bauherrn eine Kostenschätzung, an welcher der Bauherr seine Finanzierung ausrichtet.
Hier ist Vorsicht geboten. Nicht nur bei öffentlichen Bauprojekten sind die tatsächlichen Kosten am Ende häufig deutlich höher als geplant. Dem Bauherrn stehen jedoch nur dann Schadensersatzansprüche gegen seinen Architekten wegen sogenannter Baukostenüberschreitung zur Seite, wenn die Erstellung der Kostenschätzung Bestandteil des mit dem Architekten geschlossenen Vertrages geworden ist. Eine schriftliche Vereinbarung, welche den Kostenrahmen so genau wie möglich eingrenzt hilft, später im Streitfall den entsprechenden Beweis zu führen.

In welcher Höhe ist eine Baukostenüberschreitung dem Bauherrn noch zumutbar, wann entstehen Haftungsansprüche gegen den Architekten?
Grundsätzlich schuldet der Architekt dem Bauherrn eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten. Dabei gilt es bei der Grundlagenermittlung, den wirtschaftlichen Rahmen abzustecken und dazu den finanziellen Baukostenrahmen des Bauherrn zu erfragen. Nicht jede Baukostenüberschreitung löst jedoch Haftungsansprüche gegenüber dem Architekten aus, entscheidend ist hier die Ursache der erhöhten Kosten. Beruht die Verteuerung auf Ursachen, die nicht im Verantwortungsbereich des Architekten liegen (bspw. Bauverzögerung infolge Finanzierungsschwierigkeiten des Bauherrn), so scheidet eine Haftung aus. Wenn aber ein beziffertes Kostenlimit oder ein Kostenrahmen Vertragsinhalt geworden ist, stellt dessen Nichteinhaltung einen Werkmangel dar. Auch in der fehlerhaften Kostenermittlung liegt ein Werkmangel, der zu Mängelrechten führen kann. Bei drohender Kostenüberschreitung bpsw. durch Sonderwünsche des Bauherrn muss er darauf hinweisen.

Der Architekt plant das Bauvorhaben. Haftet er für Mängel am Bau?

Für Mängel am Bau haftet der Architekt, wenn ihm die Bauleitung und Projektüberwachung vertraglich übergeben wurde. Er haftet dann gesamtschuldnerisch neben den Werkunternehmern. Dabei ist der Architekt gegenüber dem Bauherrn auch zur Offenbarung eigener Fehler verpflichtet. Auch wenn nachträglich durch Beseitigung von bereits im Bauwerk realisierten Planungsfehlern des Architekten zusätzliche Kosten entstehen, bestehen Mängelrechte.

Wo können weitere unerwartete Kosten auf den Bauherrn zukommen?
Ein weiterer Streitpunkt ist nicht selten die Grunderwerbssteuer. Sie fällt zunächst für den Erwerb des Baugrundstücks an. Darauf ist der Bauherr eingestellt. Schließt der Bauherr  zeitnah einen Bauträgervertrag, beziehen die Finanzämter häufig den Wert der Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer mit ein. Der Streit mit der Finanzverwaltung dreht sich dann um die Frage, ob Grundstückskaufvertrag und Bauwerkvertrag ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk bilden. Der Bauherr muss hier den Nachweis führen, dass er bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages noch nicht an den Bauträgervertrag gebunden war, sondern den Bau auch mit jeder anderen Baufirma hätte durchführen können. Diese Problemkreise tauchen auch bei der Frage, welche Verträge notariell zu beurkunden sind auf.

Für welche Verträge ist in diesem Zusammenhang ein Gang zum Notar erforderlich?
Selbstverständlich ist der Grundstückskaufvertrag notariell zu beurkunden. Der Vertrag mit dem Bauträger bedarf immer dann der notariellen Beurkundung, wenn er auch den Kauf des Grundstücks mit umfasst. Um Kosten zu sparen könnte der Bauherr in Erwägung ziehen, die beiden Vertragsbestandteile Grundstückskauf und Bauverpflichtung des Bauträgers voneinander zu trennen. Dies geschieht zum Beispiel durch den Auftritt zweier von einander getrennter Firmen. Doch nach der Rechtsprechung ist dies unzulässig, wenn die beiden Firmen rechtlich eng zusammen hängen, also ein Umgehungstatbestand vorliegt - aber auch dann, wenn Grundstückskauf und Hausbau erkennbar nur zusammen gewollt sind. Der nicht beurkundete Vertrag wäre dann nichtig.

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