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Gemeinsam bringt Vorteile

Bei gemeinschaftlichem Immobilienerwerb ist die GbR die geeignete Rechtsform
Stefan Korf, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau-, Architekten- und Verwaltungsrecht
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Immobilien sind eine beliebte Form der Geldanlage. Anders als bei Gold, Aktien oder Investmentfonds werden Immobilien häufig von zwei oder mehreren Personen gemeinsam erworben. In diesem Fall stellt sich die Frage nach der geeigneten Rechtsform.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine interessante Rechtsform, die häufig gerade von mehreren Vertragspartnern und Familien zum Erwerb von Immobilien gewählt wird. Die Gesellschaftsform der GbR hat eine Vielzahl besonderer Rechtsfolgen z. B. Formerfordernisse, die Erb- und Schenkungssteuer sowie auf die Situation in der Insolvenz eines Gesellschafters. Diese Besonderheiten sollten bereits bei der Gründung der GbR den konkreten Bedürfnissen der Gesellschafter angepasst werden.

Teil- oder Gesamteigentum?
Eine Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder einzelne Beteiligte Miteigentümer des Grundstückes wird, ist keine GbR. Besonderheit der GbR besteht gerade darin, dass das Grundstück gerade nicht allen Gesellschaftern zu Bruchteilen zusteht, sondern alle Gesellschafter das gesamte Grundstück „gesamthänderisch“ halten.
Dem einzelnen Gesellschafter einer GbR steht statt des frei verfügbaren Anteils am Grundstück ein frei verfügbarer Anteil an der GbR zu. Der einzelne Gesellschafter kann damit nur über Anteile an der GbR, nicht aber am Grundstück verfügen.

Insolvenz eines GbR-Gesellschafters
Die Insolvenz des Miteigentümers einer Immobilie hat im Regelfall dramatische Auswirkungen für die anderen Beteiligten. Diese Nachteile können bei einer GbR vermieden werden. Insbesondere besteht die Möglichkeit, für diesen Fall den Ausschluss des insolventen Gesellschafters zu regeln. Die Gesellschaft kann dann auch im Fall der Insolvenz eines Mitgesellschafters von den übrigen Gesellschaftern fortgeführt werden.

Steuerliche Vorteile einer GbR
In Schwerin beträgt die Grunderwerbsteuer gemäß § 11 GrEstG aktuell 5 %. Bei der GbR erfolgt jedoch nicht die Übertragung von Anteilen an einer Immobilie, sondern von Anteilen an der Gesellschaft. Diese Übertragung von Anteilen führt im Regelfall erst zur Steuerpflicht, wenn mindestens
95 % der Anteile an der Gesellschaft übertragen werden. Überwiegend erfolgt damit die Übertragung von Anteilen an der GbR ohne Grunderwerbsteuer.

Werden Anteile an einer Grundbesitz-GbR ohne Gegenleistung übertragen, stellt dies eine Schenkung dar. Besteht die GbR aus Mitgliedern einer Familie, können diese innerhalb der Freibeträge alle 10 Jahre steuerfreie Übertragungen der Anteile tätigen. Durch individuelle Gestaltung des Gesellschaftervertrages sind weitere steuerrechtliche Vergünstigungen denkbar. Dies bedarf jedoch der individuellen Beratung durch einen Rechts- oder Steuerberater.

Nachfolgeregelungen
Die GbR als Grundbesitzgesellschaft kann darüber hinaus Regelungen treffen für den Fall, dass ein Gesellschafter ausscheidet. Die Gesellschafter haben damit bereits zum Zeitpunkt der Gründung und damit sehr frühzeitig die Möglichkeit, auch Veränderungen in der Gesellschafterstruktur für die Zukunft festzulegen. Folgende Regelungen finden besonders häufig Anwendung:
• Auflösung der Gesellschaft
• Fortführung der Gesellschaft durch Altgesellschafter
• Fortsetzung der Gesellschaft mit Erben
• Optionsrecht für einzelne Gesellschafter und/oder Dritte.
Die Gestaltungsmöglichkeiten zur Regelung der Nachfolge sind bei einer GbR sehr komplex.

Zusammenfassung
Die Rechtsform der GbR verfügt beim Erwerb von Immobilien über zahlreiche Vorteile. Es sind jedoch vielfältige Überlegungen anzustellen. Es empfiehlt sich bereits vor der Gründung, sich umfassend über die Gestaltungsmöglichkeiten und ihre Auswirkungen beraten zu lassen.

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