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Man ist Teil einer Gemeinschaft

Leben im Wohnungseigentum aus rechtlicher Sicht – Gespräch mit Rechtsanwalt Sebastian Heine
Rechtsanwalt Sebastian Heine im Gespräch mit einer Klientin
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Kürzlich berichtete Rechtsanwalt Sebastian Heine (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) über die grundsätzlichen Vor- und Nachteile von Wohnungseigentum. Was aber sind die täglichen Hürden in einer WEG-Anlage? Wie funktioniert sie, und welche Probleme können entstehen?

Herr Heine, was sollte man als Wohnungseigentümer unbedingt wissen und beachten?
Man sollte wissen, was man darf und was nicht, beziehungsweise wann man die Miteigentümer fragen muss. Denn sobald man zum Beispiel Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen möchte, braucht man die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Was zählt denn alles zum Gemeinschaftseigentum?
Die Abgrenzung zwischen Sonder­eigentum und Gemeinschafts­eigentum ist zum Teil sehr komplex und nicht immer offensichtlich. Einfach ist diese Frage bei Bereichen zu beantworten, die tatsächlich der Gemeinschaft zugänglich sind, wie die Treppenhäuser, die zentrale Heizungsanlage, das Grundstück mit den Außenanlagen und Ähnliches. Unstreitig gehört auch die gesamte tragende Konstruktion des Hauses zum Gemeinschaftseigentum. Kompliziert wird es immer dann, wenn Gemeinschaftseigentum und Son­der­eigentum aufeinandertreffen. Zum Beispiel bestehen tragende Wände, die sich in einer Wohnung befinden, aus Sondereigentums­teilen (Tapete und Putz) und Gemeinschaftseigentum (Mauerwerk).

Wofür ist diese Unterscheidung wichtig?
Sie ist die Basis des Zusammenlebens in einer Eigentümergemeinschaft, denn während jeder Eigentümer selbst bestimmen kann, wie er mit seinem Sondereigentum umgeht, obliegt die Entscheidung über den Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum der Gemeinschaft. Genau hier liegt der Ursprung der meisten Konflikte. Denn nicht selten bestehen die unterschiedlichsten Vorstellungen darüber, wie mit dem Gemeinschaftseigentum umgegangen werden soll. Wann zum Beispiel ist eine Instandhaltung des Daches, der Fassade, der Fenster erforderlich? Soll die alte, unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage ersetzt werden und wenn ja, mit welcher Technik? Darf der Sondereigen­tümer neue Fenster in seiner Wohnung einbauen oder sie von außen in einer beliebigen Farbe streichen? In welcher Höhe soll eine Rücklage für notwendige Reparaturen gebildet werden? Und das ist nur ein Bruchteil der Fragen, die durch die Gemeinschaft entschieden werden müssen.

Wie erfolgen denn diese Entscheidungen?
Durch Beschlüsse der Eigentümer, die üblicherweise im Rahmen der Eigentümerversammlungen gefasst werden.

Müssen solche Entscheidungen einstimmig getroffen werden?
Nein, nicht immer. Im WEG-Recht muss unterschieden werden, welche Fragen der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaften unterliegen und welche Fragen tatsächlich einer Einigung aller Eigentümer bedürfen. Hier hilft häufig ein Blick in das Wohnungseigentumsgesetz, die Gemeinschaftsordnung oder die Teilungserklärung. Ansonsten lässt sich als Faustregel formulieren: Je schwerer eine Entscheidung in das Gemeinschaftseigentum eingreift, desto eher bedarf es einer Einigung.

Muss ein Eigentümer denn jeden Beschluss akzeptieren, auch wenn er diesen für ungerecht hält?
Diese Frage lässt sich nicht mit ja oder nein beantworten, denn selbstverständlich müssen die Beschlüsse der WEG unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen gefasst werden. Hier gibt es einige formelle Voraussetzungen, die einer solchen Beschlussfassung vorausgehen müssen. So bedarf es zum Beispiel einer ordnungsgemäßen Einladung der Eigentümer zur Eigentümerversammlung. Die Tagesordnung muss dabei bekanntgegeben werden und der Eigentümer muss zumindest grob wissen, was da auf ihn zukommt. Ist schon ein Eigentümer nicht oder nicht ordnungsgemäß eingeladen worden, sind die Beschlüsse anfechtbar.

Wie wehrt man sich denn gegen Beschlüsse, von denen man meint, sie seien unwirksam?
Solche Beschlüsse können mit einer Anfechtungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht angefochten werden. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht für die Anfechtung eine Frist von einem Monat vor. Die Frist beginnt mit der Beschlussfassung.

Was würden Sie abschließend einem Wohnungseigentümer mit auf den Weg geben wollen?
Man sollte immer beherzigen, dass man Teil einer Gemeinschaft ist und dass ein Miteinander in einer solchen Gemeinschaft immer besser ist als ein Gegeneinander. Die Suche nach einem Kompromiss sollte also Basis jeder Diskus­sion sein. Und wenn es doch mal nicht funktioniert, sollte man sich fachlich gut beraten lassen, bevor Streitigkeiten eskalieren und die Auseinandersetzungen emotional werden. Das erleichtert auch dem Anwalt die Arbeit und hilft häufig gerichtliche Aus­einandersetzungen zu vermeiden.