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Die Risiken beim Bauvertrag

Bei einer Vertragsunterzeichnung muss genau auf die Details geachtet werden
Rechtsanwalt Stefan Korf
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Immer häufiger entscheiden sich viele für den Bau eines Einfamilienhauses, die Sanierung ihrer Immobilie oder den Kauf eines schlüsselfertigen Hauses. Bei der Vertragsunterzeichnung sind wichtige Details jedoch oft nicht oder nicht eindeutig geregelt. Die hieraus resultierenden Risiken sind Ursache für langjährige Rechtstreitigkeiten und erhebliche Kostenerhöhungen für den Bauherrn. Wir sprachen mit Rechtsanwalt Stefan Korf, Fachanwalt für Bau-, Architekten- und Verwaltungsrecht.

Welche Risiken ergeben sich bereits beim Grundstückskauf?

Bei unbebauten Grundstücken sollte unbedingt vor dem Kauf geprüft werden, ob eine Bebauung überhaupt zulässig ist und inwieweit möglicherweise Art und Umfang der Bebaubarkeit durch einen Bebauungsplan oder durch andere gesetzliche Bestimmungen eingeschränkt sind. Viele Käufer prüfen beim Kauf auch nur, inwieweit Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind. Einschränkungen in der Grundstücksnutzung ergeben sich jedoch auch aus dem öffentlichen Baulastenverzeichnis. Dieses kann jederzeit bei der zuständigen Behörde eingesehen werden.

Mit welchen unvorgesehenen Kosten muss ich rechnen?

„Statt Miete brauchen Sie nur 600 Euro zahlen!“ Immer wieder werben Bauträger und Makler mit solchen Beträgen. Hierbei werden die zahlreichen Nebenkosten, Beiträge und Gebühren unterschätzt, die vom Käufer bzw. Bauherrn zu tragen sind. Hier empfehle ich besonders die Frage der Kosten für Straßenausbau-, Gas-, Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse zu prüfen. Entsprechende Regelungen befinden sich zumeist in der zweiten Hälfte des Notarvertrages und werden zu wenig beachtet. Viele Käufer bemerken ihren Fehler erst, wenn sie die Zahlungsaufforderung von der Kommune erhalten.

Welche Bedeutung hat das Leistungsverzeichnis für einen Bauvertrag?

Das Leistungsverzeichnis ist Bestandteil des Bauvertrages. Seine Bedeutung wird häufig unterschätzt. Durch das Leistungsvzeichnis wird festgelegt, welche konkreten Leistungen der Bauunternehmer für den vereinbarten Preis zu erbringen hat.

Kann der Bauherr auch nach Unterzeichnung des Bauvertrages noch Änderungen vornehmen?

Das Leistungsverzeichnis bindet zunächst beide Parteien des Vertrages. Während des Baufortschritts ergibt sich jedoch häufig der Wunsch oder die Notwendigkeit zu Änderungen. Gem. § 2 Nr. 5 und 6 VOB/B ist der Bauherr auch nach Unterzeichnung des Vertrages befugt entsprechende Änderungen zu beauftragen. Im jeden Fall muss sich der Bauherr jedoch darüber im Klaren sein, dass seine nachträglichen Anordnungen auf der Baustelle nicht nur wirtschaftliche sondern auch terminliche Konsequenzen haben.

Wann liegt ein Mangel vor?

Die Leistung des Bauunternehmers ist frei von Mängeln, wenn sie den anerkannten Regeln der Technik entspricht und die vereinbarte Beschaffenheit hat. Was genau vereinbart ist, ergibt sich im Regelfall aus der Baubeschreibung. Diese ist in vielen Verträgen unvollständig, ungenau, wenig transparent und zu wenig aussagekräftig. Die Differenzen bei der Auslegung der Baubeschreibung bilden die häufigste Ursache für Streitigkeiten in Bausachen. Hier wäre es für viele Bauherrn wesentlich kostengünstiger sich vor dem Abschluss des Bauvertrages und nicht erst bei konkreten Spannungen anwaltlich beraten zu lassen.

Welche Möglichkeiten hat der Bauherr wenn die Leistungen der Baufirma mangelhaft sind?

In Abhängigkeit von der konkreten Situation kann der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht, Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz geltend machen. Beseitigt der Bauunternehmer die Mängel nicht innerhalb einer vom Bauherrn gesetzten angemessenen Frist, ist der Bauherr gem. §§ 634 Nr. 2, 637 BGB berechtigt, den Mangel auf Kosten des Unternehmers selbst zu beseitigen.

Können Verträge mit Architekten frei verhandelt werden?

Ja, grundsätzlich besteht Vertragsfreiheit. Vereinbarungen über die Höhe des Honorars sind jedoch nur in eingeschränktem Umfang möglich. Insbesondere darf die gesetzlich festgelegte Mindestvergütung eines Architekten gem. §7 Abs. 3 HOAI 2009 nur in Ausnahmefällen unterschritten werden. Im Regelfall ist daher die Vereinbarung eines Pauschalpreises unterhalb der Mindestsätze der HOAI unzulässig. Der Bauherr muss daher damit rechnen, dass der Architekt nach Beendigung des Bauvertrages seine Mindestvergütung geltend macht, obwohl ein geringerer Pauschalpreis zuvor vereinbart war.

 

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