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Gut vorbereitet ins Abenteuer

Damit Wohnungseigentum keine Probleme bereitet, ist gute Planung wichtig – hier hilft der Anwalt
Eigentumswohnungen sind eine gute Investition – allerdings ist vor dem Kauf einiges zu beachten.
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Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Das muss kein Einfamilienhaus sein – auch  Wohnungseigentum ist ein Weg zum Glück in den eigenen vier Wänden. Doch mit dem Eigentum kommen häufig auch Probleme. Rechtsanwalt Sebastian Heine ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Herr Heine, was genau ist Wohnungseigentum?
Vereinfacht kann man sagen: Wem das Grundstück gehört, dem gehört auch das Haus mit allem Drum und Dran. Das gilt auch für den Fall, dass das Grundstück mehreren Personen gehört. Dann haben diese Personen zu den entsprechenden Anteilen Eigentum am Grundstück und am Haus, ohne dass unterschieden wird, wem genau welche Wohnung und welcher Grundstücksteil zusteht.
Man spricht von einer Bruchteilsgemeinschaft. Das Wohnungseigen­tum ist eine besondere Form dieses gemeinschaftlichen Eigentums. Während zum Beispiel das Grundstück der Eigentümergemeinschaft gehört, gehören die einzelnen Wohneinheiten einer konkreten Person. Diese Sondereigentümer bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Worin liegt der Vorteil einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft?
Man kann im Rahmen gewisser Grenzen über die Wohnung verfügen, wie man möchte. Nutzt man die Wohnung selbst, zahlt man keine Miete, sondern schafft mit jeder monatlichen Rate sein eigenes Eigentum. Man kann die Wohnung auch vermieten oder als Sicherheit für Kredite nutzen, denn sie ist wie jedes Grundstück mit Grundschulden belastbar.

Und was sind die Nachteile?
Man ist Mitglied einer Gemeinschaft! Jegliche Veränderungen, die in irgendeiner Form die anderen Eigentümer beeinträchtigen können, bedürfen in den meisten Fällen deren Zustimmung. Wollen Sie zum Beispiel Ihre Wohnung gewerblich nutzen, kann es erforderlich sein, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis zu fragen. Noch schwieriger kann es werden, wenn Ihre Änderungswünsche das Gemeinschaftseigentum betreffen. Zum Beispiel, wenn es um die Sanierung der Fenster geht.

Was können Sie einem potenziellen Käufer einer Eigentumswohnung empfehlen?
Die Grundlagen für das spätere Miteinander werden in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung geregelt, hier stehen die Spielregeln drin. Diese sollten unbedingt vor dem Erwerb fachkundig geprüft werden. Auch sollte man sich genau ansehen, von wem die WEG verwaltet wird. Denn die Qualität der Verwaltung ist für die täglichen Abläufe von erheblicher Bedeutung.

Worüber streiten sich Eigentümer am meisten?
Bei vielen Streitigkeiten, die ich als Anwalt begleitet habe, ging es um Geld, zum Beispiel, wenn Eigentümer mit der Abrechnung der Wohnkosten oder der Umlage von Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums nicht einverstanden waren. In diesen Bereichen ist es wichtig zu wissen, was die Gemeinschaftsordnung oder die Beschlüsse der WEG regeln.
Ein anderer großer Streitpunkt ist die Verwaltung. Bei größeren Eigentümergemeinschaften sollte man die Geschicke der WEG in professionelle Hände legen. Denn die Anforderungen, die das WEG-Gesetz an eine ordnungsgemäße Verwaltung stellt, sind für juris­tische Laien kaum zu überblicken.

Raten Sie also davon ab, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen?
Nein, ganz und gar nicht. Man sollte sich nur nicht blind ins Abenteuer stürzen und sich genau ansehen, auf was man sich einlässt. Eine fachliche Prüfung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusssammlung sind bei einem Erwerb unerlässlich.
Wird die Wohnanlage erst errichtet, sollte man sich auch die Verträge mit dem Bauträger genau ansehen, insbesondere, was Fertigstellungszeiträume und Zahlungspläne angeht. Die mit einer solchen Prüfung einhergehenden Kosten sind im Vergleich zu der Gesamtinvestition verschwindend gering, können dem Eigentümer aber viele böse Überraschungen  ersparen.