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Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Entscheidungen vom 18. März dieses Jahres (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13) die Rechte von Mietern bei Mietvertragsende weiter gestärkt.

Herr Rechtsanwalt Alff, worum geht es genau in diesen Urteilen?
Vereinfacht gesagt hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass ein Mieter, der eine unrenovierte Wohnung bezogen hat, bei Auszug keine Renovierungsarbeiten vornehmen muss. Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, braucht sich also beim Auszug um Renovierungsarbeiten, sogenannte Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wände, die Pflege der Fußböden und so weiter, nicht mehr kümmern. Dies gilt jedoch nur für die Fälle, in denen der Mieter bei Einzug in die unrenovierte Wohnung keinen angemessenen Ausgleich, wie zum Beispiel den Erlass von Mieten erhalten hat. Es soll sichergestellt werden, dass der Vermieter die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückerhält, als er sie dem Mieter bei Einzug übergeben hatte.

Was ist ein angemessener Ausgleich?
Dies muss für jeden Fall konkret geprüft und entschieden werden. In dem Urteil vom 18. März hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass es bei einer Wohnung mit drei unrenoviert übergebenen Zimmern jedenfalls nicht ausreichend ist, wenn der Vermieter dem Mieter eine halbe Monatsmiete erlässt.
Worum geht es in der zweiten Entscheidung des Bundesgerichtshofes?
In dem weiteren Fall hat der Bundesgerichtshof eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel für unwirksam erachtet.

Was sind Quotenabgeltungsklauseln?
Mietverträge enthalten regelmäßig Regelungen, nach denen die Mieter die Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeiträumen, oft in drei, fünf oder sieben Jahren durchführen müssen. Quotenabgeltungsklauseln regeln die Fälle, in denen der Mieter vor Ablauf dieser Zeiträume aus der Wohnung auszieht und deshalb noch keine Renovierungsarbeiten vornehmen muss. Hierfür verlangen die Vermieter einen Ausgleich. Dieser wird häufig anhand eines Kostenvoranschlages berechnet.

Wann sind solche Quotenabgeltungsklauseln unwirksam?
Solche Quotenabgeltungsklauseln sind zum Beispiel unwirksam, wenn ausschließlich der Vermieter den Handwerker aussuchen darf, der den Kostenvoranschlag erstellt oder die anteiligen Kosten nach starren Fristen berechnet werden. In seiner aktuellen Entscheidung hat der  Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Formulierungen im Mietvertrag für den Mieter so verständlich sein müssen, dass dieser schon bei Einzug ermitteln kann, welchen anteiligen Betrag der Vermieter von ihm verlangen kann.

Welche Konsequenzen hat das für Mieter und Vermieter?
Mieter sollten bei Beendigung des Mietverhältnisses ihren Mietvertrag rechtlich prüfen lassen. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zeigen wieder einmal, dass viele der in Mietverträgen enthaltenen Klauseln unwirksam sind. Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung hat der Mieter gute Chancen, die Durchführung der Schönheitsreparaturen beziehungsweise anteilige Zahlungen zu vermeiden.
Die in Mietverträgen verwendeten Klauseln entsprechen oftmals nicht mehr den Anforderungen des Bundesgerichtshofes. Auch Vermietern empfehle ich, ihre Mietverträge genau prüfen zu lassen und die Regelungen an die aktuelle Rechtsprechung anzupassen.

Was soll ein Mieter machen, wenn er nach Auszug und Renovierung feststellt, dass er gar nicht verpflichtet war, die Schönheitsreparaturen auszuführen?
Nimmt der Mieter Schönheitsreparaturen vor, zu denen er nicht verpflichtet ist, kann dieser  gegenüber seinem Vermieter Ersatz­ansprüche geltend machen. Auch in diesem Zusammenhang sollte sich der Mieter fachkundige Unterstützung holen.

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