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Viele Leser haben schon einmal eine Wohnung zur Miete, ein Grundstück oder Wohnungseigentum zum Kauf gesucht. Meis-tens werden durch die Verkäufer  oder Wohnungsanbieter Makler eingesetzt, weil diese zum einen den Markt besser sondieren können und zum anderen dem Verkäufer oder auch Vermieter viel Arbeit abnehmen. Oft entbricht jedoch im Nachhinein Streit darüber, ob die Maklercourtage verdient ist; Käufer oder Mieter versuchen, um die Zahlung der Maklercourtage herumzukommen. Rechtsanwalt Ralph Hegewald klärt über Grundsätze bezüglich der Courtage auf.

Herr Hegewald, wann entsteht der Maklervertrag und kann der Makler seinen Maklerlohn jederzeit geltend machen?

Einfach ist die Sachlage, wenn der Maklervertrag schriftlich zustande kommt. In diesem Fall sind die wesentlichen Eckdaten vertraglich vereinbart und dem Makler wird im Falle einer erfolgreichen Vermittlung oder des Nachweises der Maklerlohn zustehen. Schwierig war es bislang, wenn schriftliche Verträge nicht geschlossen worden sind. Der Bundesgerichtshof hat am
3. Mai 2012 ein wichtiges Urteil verkündet. Hier ging es auch darum, ob der Maklerlohn verdient ist. Eine Immobilienmaklerin hatte in der Internet-Immobilienplattform „immobilienscout24.de“
Inserate geschaltet. In diesen Inseraten wurden Baugrundstücke unter anderem mit Angabe des Kaufpreises, der Grundstücksgröße, der Beschaffenheit etc. zum Verkauf angeboten. In dem Inserat erschien auch der Hinweis „Provision 7,14%“. Der Bundesgerichtshof  hat den Anspruch des Maklers bejaht. Damit wurde eine wichtige Entscheidung für Makler getroffen, denn damit steht für sie der Weg offen, dass sie Werbung betreiben dürfen. Wichtig ist, dass in ihrer Werbung ein eindeutiger Provisionshinweis erfolgt. Wenn dann der Kunde sich an den Makler wendet und von diesem die Daten erhält, sodass der Kaufvertrag abgeschlossen oder auch der Mietvertrag unterzeichnet wird, so hat der Makler seine Provisionsansprüche verdient. Die Rechtsprechung führt insofern aus, dass hier ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers vorliegt, und wenn man auf Grund seiner Werbung die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt man eindeutig zu erkennen, dass der Abschluss eines Maklervertrages angenommen wird. Wenn dann noch der Erfolg eintritt, das heißt, der Grundstückskaufvertrag oder der Mietvertrag wird geschlossen, so hat der Makler seinen unbedingten Provisionsanspruch. Diese Entscheidung ist für die Makler bahnbrechend und hat viele Unsicherheiten für die Makler beseitigt.

Hat der Makler demnach auch seinen Maklerlohn verdient, wenn der notarielle Kaufvertrag im Nachhinein wieder aufgehoben wird?

Die Frage ist leicht zu beantworten: Die Rechtsprechung hat herausgearbeitet, dass mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages der Maklerlohn entstanden ist. Wenn im Nachhinein der Vertrag aus irgendwelchen Gründen aufgehoben wird, die nicht im Verantwortungsbereich des Maklers liegen, so ist der Maklerlohn auf jeden Fall entstanden. Anders wäre es, wenn in dem Exposé falsche Angaben gemacht worden wären und auf Grundlage dieser Falschangaben der Kaufvertrag geschlossen wurde. Bei unrichtigen Angaben durch den Makler wird dieser des Provisionsanspruches verlustig.

Wie soll ich mich aber am besten verhalten, wenn ich die Rechnung des Maklers unrechtmäßig finde?

In diesem Fall sollten Sie als Kunde sicherheitshalber von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, ob der Provisionsanspruch tatsächlich entstanden ist. Oft kommt es vor, dass der Makler mit einer vertragsschließenden Person gesellschaftsrechtlich oder auch auf andere Weise verbunden ist (die Schwierigkeit wird sein, diese Tatsachen herauszufinden) – in diesem Fall müsste der Makler seinen Provisionsanspruch aufgeben   

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